Почему в России нет краудфандинга в недвижимости

Краудфандинг уже давно популярен в Америке и некоторых странах Европы. В нашей стране он только набирает обороты. Приживется ли данная схема в России, где несколько другие законы и менталитет?

Краудфандинг – объединение и добровольное коллективное вложение финансов определенного количества людей в какой-либо привлекательный с точки зрения инвестирования объект. Другими словами – финансирование целой группой. Наиболее популярны на российских краудфандинговых площадках сегодня три области – кино, книги и музыка. Организовать стартап в одной из этих отраслей с привлечением краудфандинга в нашей стране уже вполне реально. Однако есть и другие области, в которые можно вкладываться подобным «коллективным» образом. Например, это касается выкупа недвижимости. Возможно, это не так популярно, однако у нее есть хорошие перспективы.

Так, к примеру, имея некую сумму денег на руках (скажем, 50 тысяч долларов), потенциальный инвестор желает найти такой объект, который бы в кризис не только сохранил деньги от инфляции, но и приумножил капитал. Он понимает, что вкладывать в дешевые квартиры и дома нет смысла, а более дорогая недвижимость ему не по карману. Он может либо попробовать оформить кредит, ипотеку, отложить покупку и копить деньги, либо же прибегнуть к краудфандингу.

Краудфандинг в недвижимости: как это было

Впервые о краудфандинге как о системе накопления определенной суммы денег услышали в конце прошлого века, когда посредством организованной компании в интернете впервые было решено собирать финансы для турне одной известной группы. Именно это и послужило толчком для создания других проектов, с помощью которых сейчас люди могут инвестировать в определенные сферы. Например, вложив свои деньги в стартап, на выходе через пару лет можно получить неплохую прибыль. Конечно же, если бизнес-идея заработает.

Как же дело обстоит с коммерческой и жилой недвижимостью, в которую в последние 2-3 года стараются вложить деньги? Инвесторам передаются акции, которые предоставляют возможность в будущем получать доход от аренды. Те, кто вложил свой капитал, получают проценты от прибыли после вычета всех расходов.

Кстати, есть возможность перепродажи акций. Сделать это можно в любое время до официальной реализации недвижимости. Однако приобрести их могут только другие инвесторы. Поэтому иногда нужно приложить усилия, чтобы вызвать интерес у потенциальных покупателей. Если же желающих вложить свои деньги в данный объект не находится, владельцам акций нужно ждать определенное количество лет (на данный момент – 5), прежде чем можно будет зафиксировать прибыль и покинуть сообщество. Если все члены коллектива примут решение продать объект, прибыль, полученная от реализации, делится между ними.

Следует отметить, что краудфандинг не является на самом деле чем-то инновационным, и раньше были кооперативы и организации, в которых инвесторы объединяли свой капитал для дальнейшего получения прибыли. Однако сейчас первоначальный взнос может быть небольшим, но в данном случае есть  нюансы, о которых следует знать, чтобы не потерять свои деньги.

Принципы краудфандинга в недвижимость в разных странах: что лежит в основе

В Соединенных Штатах Америки краудфандинг широко используется для привлечения инвесторов в недвижимость. Разница со схемой, которая практикуется в России, состоит лишь в том, что вложить свои финансы могут не все. Там действуют жесткие правила для вступления в подобную организацию. К примеру, годовой доход должен быть более двухсот тысяч долларов. Также могут отказать, если собственный капитал менее миллиона долларов, так как клиент должен быть платежеспособным.

Однако, несмотря на такие требования, желающих вложить деньги в перспективные стартапы при помощи краудфандинга немало. Так, в конце прошлого года около одного-двух миллиардов долларов было привлечено в сферу недвижимости Северной Америки. А в текущем году, по прогнозам аналитиков, данный показатель может быть гораздо выше.

Представители краудфандинговых платформ обещают инвесторам прибыль до 8-12 процентов, однако, в таком случае минимальная сумма вложений редко бывает ниже 50 тысяч долларов. Те же, у кого есть такой капитал, с удовольствием объединяются с другими представителями, вместо того, чтобы взять кредит в банке. Таким образом, они не просто не влезают в долги, а еще и получают неплохой доход.

Что касается Великобритании, здесь ситуация обстоит совершенно иначе. Даже обладая небольшой суммой денег, можно вложиться в крупные объекты. К примеру, в прошлом году состоялась довольно интересная сделка, в которой приняло участие 126 инвесторов. В графстве Суррей ими была приобретена двухкомнатная квартира более чем за 200 тысяч фунтов.

Как утверждают специалисты, работающие в краудфандинговых компаниях, такая система позволяет приобрести инвестиционную недвижимость, которую ранее могли купить только очень состоятельные люди. Снижение барьера принесет выгоду обеим сторонам. Так, на одной из британских платформ можно инвестировать в объект, имея всего 50-1000 фунтов. Но и доход в таком случае будет тоже невелик и составит до 6% или 12% годовых от ежемесячной аренды. Для сравнения, в Лондоне сейчас можно найти более 20 объектов, стоимость которых начинается от 165 до 435 тысяч фунтов. Найти такую сумму может не каждый.

Но следует понимать, что краудфандинг будет выгоден там, где стабильна экономика. Безусловно, вы не будете владеть полностью всем объектом, но такая система инвестирования интересна тем, кто не обладает большим капиталом. В данном случае нет необходимости связываться с ипотекой, а также решать проблемы с управлением. С другой стороны, вы не сможете производить какие-либо манипуляции с недвижимостью (например, вы не сможете сделать ремонт в квартире, чтобы более выгодно ее сдать).

Если объект неликвидный или находится в неблагоприятном районе, будет простой. Найти покупателя для перепродажи акций инвестор не сможет. За свои услуги краудфандинговые компании берут определенный процент, плюс, им же идут отчисления из прибыли, которые могут составлять до 25%. Таким образом, доходность объекта для инвесторов падает.

Краудфандинг в интернете: преимущества и недостатки

Краудфандинг сегодня набирает обороты и в интернете. Однако, как и у любой системы, так или иначе применяемой обществом для получения выгоды, у интернет-краудфандинга есть свои плюсы и минусы. Начать стоит с плюсов.

1. Так как денежные выплаты поступают напрямую, нет необходимости ждать, пока сбор средств будет завершен. Соответственно, стабильные еженедельные или даже ежедневные выплаты будут только кстати для тех, кто вовлечен в стартап в процессе реального времени.

2. В этой схеме никто не может установить конкретный срок сбора денежных средств. Время для сбора, наличие или отсутствие системы вознаграждений и прочие нюансы решаются непосредственно коллективным способом. Такая самостоятельность в выборе значительно «развязывает» руки.

3. Быстрый контакт с аудиторией – в данном случае еще один очевидный плюс. Дело в том, что самостоятельный сбор денежных средств уменьшает число посредников между инвестором и целевой аудиторией автоматически. Это также позволяет быстрее решать возникающие проблемы.

Однако нельзя не упомянуть и минусы.

1. Тем, кто решается самостоятельно организовывать сбор средств, то есть берется за крауд-компанию, важно понимать, что способы оплаты также нужно придумывать самостоятельно. Возможности для денежного взноса крауд-платформы предоставляют инвесторам различные: интернет-деньги, карты, мобильные платежи, терминалы связи и прочее. Но при этом не все способы на деле оказываются быстрыми.

2. Перед крауд-компанией нужна подготовка, важно создать группу в соцсети или даже открыть сайт, если сумма предполагаемых сборов – выше 100 тысяч рублей. Впрочем, при создании сайта сейчас даже можно найти специальный шаблон для краудфандинга, что значительно облегчит задачу. Но тут важно понимать, что у крауд-сайта нет поддержки трафика, то есть всю работу по поиску спонсоров нужно выполнять самостоятельно.

3. Важно понимать, что краудфандинг, создаваемый только в интернет-сети, будет сложно вывести на уровень СМИ, в то время как о крупных крауд-платформах ежедневно пишут все актуальные издания. А в случае, если объект краудфандинга – недвижимость, дополнительная огласка в СМИ точно не помешает, так как данная тема всегда актуальна.

4. Интернет-краудфандинг предполагает самостоятельное ведение всех бумажных дел.

5. Сегодня, как правило, при успешных сборах инвестор, прибегнувший к схеме краудфандинга, получает только 90% финансовых средств, если не считать налоговые сборы, так как в среднем комиссия крауд-платформ – 10 процентов. За счет комиссии размер сбора автоматически увеличивается, следовательно, при условии крупного проекта и 10% могут оказаться довольно существенной суммой.

Одним словом, краудфандинг, как все новое для России, разумеется, привлекает внимание. Но важно понимать, что крауд-платформы не смогут предоставить гарантий выигрышности перед инструментарием классического инвестирования в недвижимость. Да и риск таких коллективных вложений (в случае с неликвидной недвижимостью) может быть высок.

Оставьте свой телефон и наш сотрудник перезвонит вам в течении 15 минут для бесплатной консультации.